תב"ע – תכנית בניין עיר, היא המסמך התכנוני העומד מאחורי כל בניין, מבנה ציבור ומרכז מסחרי המצויים בכל רחוב ושדרה בכל אחת מערי ישראל. התב"ע משרטטת את גבולות השימוש בכל פיסת קרקע, מתוך תפיסה תכנונית רוחבית המשקללת לתוכה את החזון העירוני בכל הקשור לחלוקה לאזורי מגורים, אזורי מסחר ושטחים ציבוריים. על כן, רצוי להכיר את מאפייני התב"ע טרם ביצוע עסקה במקרקעין.
מהי תכנית בניין עיר
תכנית בניין עיר היא מסמך המגדיר עבור כל קרקע, בכל רשות מוניציפלית, את אפשרויות הבנייה עליה. תכנית בניין עיר רואה כל בניין בעיר חלק מהמכלול התכנוני הכללי כאשר הסיווג הבסיסי הוא בחלוקה לפי ייעוד שימוש.
סוגי שימושים ביחס לקרקע
התב"ע מגדירה עבור הקרקע העירונית את סוג השימוש שניתן לעשות בה, כאשר האפשרויות הן בין היתר מגורים, תעשייה, מסחר, מבנים ציבוריים ומשרדים. בנוסף, יכולה התב"ע לקבוע כי שטח מסוים כולל היתר לשימושים משולבים כגון שילוב של מסחר עם מגורים.
התב"ע מול מרשם המקרקעין
מבנה ברשות מקומית מייצג מפגש בין הקרקע המיוצגת על ידי מרשם המקרקעין ובה מפורטים בעליו ושטחו הכולל של הקרקע, לבין התב"ע המייצגת את חזון הרשות המקומית ביחס לשימוש באותו תא שטח.
פירוש הדבר שעצם הבעלות בקרקע מסוימת, אינה מעניקה לבעלים את הזכות לבנות עליה כרצונו. התב"ע מגבילה את בעל הקרקע לא רק באופן השימוש בקרקע, אלא גם קובעת את גבולות ניצול הקרקע. התב"ע קובעת את קווי הגבול עבור השטח בו ניתן להקים מבנה והשטח אותו יש להותיר ללא בנייה. כמו כן, קובעת התב"ע את סך הקומות שניתן לבנות על השטח.
מה כלול בתב"ע
האופן שבו מפורטים השימושים המותרים עבור קרקע מסוימת והגבלות הבנייה המותרים עבור קרקע זו, הוא באמצעות שני מסמכים – תשריט ותקנון. התשריט הוא שרטוט דו ממדי של השטח. בתשריט מחולק השטח לפי שימושים מותרים עבור כל חלק בקרקע והיחס בין הקרקע לשטחים הסובבים אותה. התקנון מפרט בצורה כתובה הנחיות באשר לייעודי הקרקע המופיעים בתשריט.
שינוי התב"ע
תב"ע ניתנת לשינוי על ידי בקשה מצד יזם או בעלי הקרקע. הבקשה לשינוי של התב"ע נובעת בדרך כלל מרצון בעלי הקרקע לשינוי המגבלות החלות על אפשרות הבנייה שטחם או מגבלות החלות על אופי השימוש בקרקע.
הבקשה לשינוי מגבלות הבנייה יכולה להיות עבור הוספת מרפסות או הרחבת קווי הגבול של השטח לשם הרחבת שטחי הבניין שעל הקרקע. הבקשה לשינוי אופי הקרקע הוא במסגרת בקשה לשינוי ייעוד. בעוד שבקשה לתוספות בנייה אינן יורדות לשורשה של התוכנית, בקשה לשינוי ייעוד מבקשת במידה מסוימת לבצע שינוי בחזון העיר ביחס לאותו תא קרקע ובשל כך קבלתה מורכבת יותר.
תב"ע – להכיר את העבר, ההווה והעתיד של הנכס
התב"ע מאפשרת לאדם המעוניין לרכוש נכס מסוים, היכרות מעמיקה עם השטח בו מצוי הנכס. היכרות עם התב"ע מאפשרת לו לכלכל את צעדיו באשר לסיכויי השבחת הנכס על ידי הגדלת שטחו. בדיקת התב"ע נדרשת גם לצורך השוואה בינה לבין מצב הנכס בפועל, לשם איתור קיומן של חריגות בנייה או שימושים שאינם מותרים.